¿Cómo Comprar una Vivienda en Trujillo – Perú en Tiempos de Pandemia?

“Las 8 Principales Recomendaciones para Comprar una Vivienda  en la ciudad de Trujillo – Perú en Tiempos de Pandemia”

Gracias por tu Interés.

Ponga en práctica estos “8 Principales Recomendaciones para Comprar una Vivienda en la ciudad de Trujillo – Perú”

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Primera Recomendación: 
Acércate o Comunícate con un Sectorista de una Entidad Financiera y Solicita una Evaluación Crediticia

Una vez tomada esta importante decisión de comprar una casa o departamento en la ciudad de Trujillo – Perú,  el Hogar ideal para ti y tu familia, muchas veces nos preguntamos ¿Por dónde debo iniciar?, ¿Qué debo hacer ?, ¿Cuál es el procedimiento a seguir?

El punto de partida es tener la seguridad que calificamos para la compra de una vivienda, para ello debemos visitar a los sectoristas del área de créditos hipotecarios que tienen cada una de las entidades financieras.

1.1.- ¿Qué documentos debo llevar?

Asegúrate de llevar estos documentos:

1. DNI del titular y copia del DNI del cónyuge en caso de ser casado(a).

2. Recibo de servicios (Último mes cancelado).

3. Partida de matrimonio (opcional)

Documentos Sustentatorios de Ingreso:

 1. Fotocopia de Boleta de Pago (últimos 03 meses para ingresos fijos ó últimos 04 meses para ingresos variables).

2. Ultimo Estado de Cuenta de AFP, en caso de solicitar el 25% para la compra de la 1ra vivienda.

3. Casos Excepcionales: Algunos de los siguientes documentos:  

–Contrato Laboral Vigente.

–El Certificado de Retención de 5ta Categoría (último año).

–Documentos que se solicitan a Sunat con clave SOL:

• El Reporte Tributario a Terceros (Reporte Anual).
• Reporte de Rentas y Retenciones (Reporte Anual).
• Del Último Año (Reporte de Contribuciones y Retenciones).

 Importante:

En caso que en la fecha existan deudas pendientes de pago, ya sea estas deudas por: créditos de consumo, uso de tarjetas de créditos u otros prestamos, debes presentar:

•  Cronograma de pago de cada uno de los créditos o deudas que estén vigentes.
• Copia de él último Boucher de pago de cada uno de estos créditos o deudas.
• Último EE.CC. de la tarjeta o las tarjetas de Créditos (en caso que estas registran movimientos).

 Algunas consideraciones con la documentación presentada

 Uno de los principales documentos sustentatorios de ingresos son las boletas de pago, en ella se evalúa:

1. Que el Empleador tenga buen historial crediticio.

2. Antigüedad laboral del empleado, el cual debe ser mínimo entre 01 ó 02 años, esto varía según los requisitos de las Entidades Financieras.

3. La continuidad laboral es una condición fundamental, en el caso de haber cambiado de empleo en los últimos 12 meses, presentar la última boleta de pago del empleo anterior, en caso de no disponer de dicha boleta, entonces otra alternativa de verificar la continuidad laboral es:

• Presentar el reporte detallado de la AFP, o.
• Contrato Laboral, donde se puede verificar su fecha de ingreso.

1.2.- ¿Qué criterios de evaluación toman las entidades financieras al evaluarte?

Primero: Un elemento primordial para evaluar si puedes calificar para un crédito hipotecario es el famoso Historial Crediticio, el cual describe tu perfil de buen o mal pagador y el riesgo que puede significar que una entidad financiera realice el desembolso para la compra de tu inmueble (Departamento, Casa o Terreno).

-Para ello con los datos de tu DNI, evalúan que No tengas deudas morosas en el Sistema Financiero, es decir, verifican tu Reporte de deudas de la SBS (Superintendencia de Bancos y Seguros del Perú).

-Actualmente puedes solicitar por tu propia cuenta tu historial crediticio mediante el uso de las Apps:  App SBS o Sentinel (Infocorp).

Segundo: Demostrar que eres un buen pagador: Tu historial debe demostrar que tienes un excelente récord de pagos, en otras palabras, que pagas tus deudas de manera puntual.

Tercero: La famosa frase Capacidad de Pago, la cual indica ¿Cuál es la cantidad máxima de tus ingresos que puedes destinar para la cuota mensual de tu crédito hipotecario?

Cuarto: NO al sobreendeudamiento, si cometimos el error de ser coleccionistas de tarjetas de créditos, de tener varios préstamos activos, y que este gasto represente un porcentaje significativo de nuestro ingreso o sueldo, las entidades financieras te dirán hasta una nueva oportunidad o visítame cuando tus deudas se hayan reducido o en el mejor de los casos no presentes deuda alguna.

 Quinto:

Qué el pasado no te margine, por muchas circunstancias de la vida en algún momento muchas personas registraron para el sistema Financiero, “En Pérdidas”, pero como humanos todos tenemos la oportunidad de una revancha, aquí te dejo un ejemplo:

-Podemos acercarnos a una entidad financiera, y solicitar un crédito con garantía líquida, ¿Qué cosa ?, decirles:
– Señores Entidad financiera solicito un prestamos de S/ 500 soles voy a dejar una garantía liquida de S/ 800 soles. 
¿Parecería absurdo, ¿verdad?, la respuesta es NO, es la alternativa en la cual este préstamo no representa riesgo alguno para dicha entidad financiara, puesto que es tu dinero.
¿Y qué ganas?, déjame decirte que ganas mucho, puesto que es tu oportunidad de reivindicarte y demostrar que puedes pagar de manera puntual.

-Por cada pago mensual efectuado de manera puntual el sistema financiero te asigna un semáforo o ficha de color verde.

¿Cuántos semáforos o fichas de color verde necesito para que el banco vuelva a tomarme en cuenta para una posible evaluación?

Esta respuesta varía de acuerdo de la entidad financiera, algunas solicitan mínimo 06, otras más exigentes entre 12 y 24. Con esto te quiero decir, se necesita entre (06, 12, o hasta 24 meses), para cumplir uno de los requisitos de evaluación por las entidades financieras, los demás requisitos son la capacidad de pago, y que no estemos sobre endeudado.

1.3.- ¿Cómo mejorar tu Historial Crediticio?

1.Apertura una cuenta de ahorro y deposita de manera semanal, aunque sea montos pequeños, veras como en unos meses, el sistema financiero habrá aumentado tu puntuación, ojo, no estoy diciendo que ya estés aprobado para un crédito hipotecario, pero, recuerda que el sistema financiero nos asigna una puntuación de acuerdo a nuestro historial de pagos, y esta puntuación es uno de los requisitos para cualquier crédito en cualquier entidad financiera.

2.Recuerda que en los estados de cuentas o cronogramas de pagos se indica el último día de pago, procuremos pagar días antes.

3.De usar tarjetas de créditos, usarlas moderadamente, sin sobrepasar la línea asignada y utilizarlo solo en casos que realmente sea necesario.

4.Te piden ser Aval de algún crédito. ¡Piénsalo bien! Por lo general grandes amistades hasta matrimonios se rompen por problemas de dinero y/o deudas.

5.En estos tiempos donde la salud, la higiene, el cuidado por nosotros y los nuestros se ha convertido en una de las razones más importantes de nuestras vidas, hay que tener mucho cuidado en nuestros gastos, hay que medirlos de acuerdo a nuestras verdaderas prioridades.

6.A verificar con cierta frecuencia nuestro historial crediticio.

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Segunda Recomendación: Sé Realista con tu Capacidad de Pago antes de adquirir una Vivienda

¿Vas a comprar una vivienda en Trujillo -Perú?, ya te ves:

• Ordenando tu nuevo espacio,
• Evaluando donde colocarás los nuevos muebles,
• Donde irá el Televisor,
• Como aplicarás el protocolo de seguridad e higiene al ingresar a tu hogar.

Si bien es cierto que durante esta cuarentena aprendimos que es muy importante tener:

• Viviendas 100% ventiladas,
• Con bastante iluminación natural,

Pero que sean amplias, o que su distribución te muestre amplitud en los espacios, en la cual, en situaciones poco fortuitas, nos permita realizar con comodidad nuestras actividades. 

Todo lo descrito es cierto, en los meses que quedan de este año 2020, para adquirir nuestra vivienda tendremos en cuenta todos estos elementos, pero OJO no olvidarnos de algo muy importante, demasiado importante diría yo, debemos ser realista con nuestra capacidad de pago, siéntate con la familia, saca bien tus números, para que la compra soñada de tu inmueble sea una experiencia placentera y no se vuelva en tu peor pesadilla.

 ¿Qué es la capacidad de pago y cómo se determina? 

 La Capacidad de pago la podemos expresar como:

Capacidad de Pago = Ingresos Mensual – (Gastos Fijos y Variables)                                        Mensual

De calificar a un crédito hipotecario, para determinar el tiempo máximo en años del crédito hipotecario, se considera:

• Si tienes una edad menor o igual a 55 años, el tiempo máximo del crédito hipotecario es 20 años.
• ¿Qué pasaría si tienes una edad mayor a 55 años? Te preguntarás ¿Puedo calificar a un crédito Hipotecario?

 Claro que SI, pero el tiempo máximo en este caso, se calcula con la siguiente formula:                                                                 

Tiempo Máximo del Crédito (en años) = 75 años – TU EDAD

Ejemplo: Tienes 58 años, entonces:

Tiempo máximo del crédito hipotecario = 75 años – Tu edad (que es 58 años), esta diferencia es, 17 años.

• Entonces el tiempo máximo en años del crédito hipotecario es 17 años.

Recordar: Esta fórmula aplica para la mayoría de entidades financieras, y cada entidad financiera tiene sus propias políticas. Sería importante realizar esta consulta a tu sectorista.

 ¿Cómo se determina la Capacidad de Pago?

•  La compra de nuestra vivienda, es una de las mayores inversiones que realizamos en nuestra vida. No sólo supone un gran desembolso de dinero sino también un compromiso a largo plazo. Una gran responsabilidad.

• Un aspecto muy importante al tomar la decisión de adquirir su Vivienda, es analizar su capacidad de Pago. Cumplamos nuestro sueño de tener nuestra nueva vivienda, Pero ¡Ojo!, la letra a pagar al banco no debe superar entre el 30% y 40% de nuestro sueldo neto a cobrar, por ejemplo:

Juan tiene un sueldo de S/ 4,000 soles, restando los descuentos de AFP, EsSalud y otros descuentos, su SUELDO NETO A COBRAR es S/ 3,200 soles.

• Para algunas entidades financieras, la Capacidad de Pago de Juan es:

30% del Sueldo Neto a Cobrar:  S/ 3,200 * 30% = S/ 960 soles

• Para otras entidades financieras, su Capacidad de Pago es:

40% del Sueldo Neto a Cobrar:  S/ 3,200 * 40% = S/ 1,280 soles

•  En este ejemplo, el otro porcentaje de sueldo que le queda a Juan es entre 70% y 60% respectivamente, y debería ser para cubrir otros gastos como alimentación, pasajes, medicamentos, servicios de comunicación, luz, agua, ropa, relax, los gastos mensuales que usted soporta para mantener su nivel de vida.

Adquirir una vivienda demanda de otros gastos adicionales de compra venta, a considerar como:

• Pago de impuestos,
• Los Gastos notariales,
• Gastos Registrales,
• Los Gastos Municipales,
• Otros gastos como: mantenimiento, de mudanza, de amueblamiento, etc.
  

Estos gastos adicionales ya lo detallaremos más adelante, por lo tanto, tomemos nuestras Precauciones.

Tomar nuestras Precauciones para comprar una vivienda en Trujillo-Perú, implica evitar llegar a este problema de “¡No me salen los números!”. Claro que no te salen porque, Sr. Juan, usted ha cometido el error de no considerar todos estos gastos adicionales que acabamos de mencionar. 

Pero no se sienta solo, un buen Asesor Inmobiliario Profesional sabrá orientarlo, le ayudará a hacer esos números, le comunicará de los gastos adicionales que debe considerar. Recuerde: “El Asesor Inmobiliario Profesional ayuda a comprar su vivienda; no a venderle una vivienda.”

Estos gastos adicionales para la compra venta de su vivienda, suele variar en nuestra ciudad de Trujillo dependiendo de muchos factores como: precio de venta de la vivienda, costo de metro cuadrado de la zona, valor de tasación, tarifas de las Notarías, gastos administrativos de las entidades financieras, entre las principales.

Como ejemplo podemos considerar en promedio para una vivienda de US $89,000 dólares, los gastos adicionales pueden variar desde US $800 dólares hasta US $3,000 dólares, dependiendo si en la venta se exonera o NO el pago del impuesto de alcabala (por lo general este pago lo realiza el comprador).

Impuesto de Alcabala = 3% x (Precio Venta – 10 UIT), 1 UIT= S/ 4,300 soles.

Trataremos en detalle este tema de los gastos un poco más adelante, en otro capítulo que va a encontrar usted información actualizada y detallada aplicada en la compra – venta de una vivienda en la ciudad de Trujillo.